南漳县城东旧城改造项目标的介绍

一、县情概况

南漳县地处鄂西北，襄阳西南，系秦巴山系余脉，东接诸葛亮躬耕之地古隆中，南临万里流川大三峡，西靠百里林海神农架，北通道教圣地武当山，自古有“襄西之屏障，巴蜀之咽喉”之称，是连接我国东部与西部秦巴走廊的重要经济辐射地区。南漳县将一直坚持生态立县、开放兴县、工业强县、旅游活县四大战略，加快“四个南漳”建设，大力实施“231”工作思路，努力把南漳建成襄阳都市的休闲新区、绿色发展的形象代表、跨越发展的排头兵。

自然环境

我县东西横距66公里，南北纵距81公里，版土总面积3859平方公里，呈“八山半水一分半田”地理结构，水资源极为丰富，境内有131座水库，有三大水系，森林覆盖率达60%，是天然的休闲旅游佳地。现辖十个镇，总人口60余万。城区面积30平方公里，城市人口14万。

山青水秀，土地肥沃，气候温暖湿润，雨量充沛，太阳辐射率低，无霜期较长--资源丰富，物产众多，无涝无旱--宜商、宜业、宜居、宜游、宜闲。

交通区位

305、306、250、251省道及已动工的“麻竹高速”穿区而过，316、207国道擦区而行，汉十、襄魏、孝襄等高速公路相邻不远，距襄荆高速公路25公里，距宜城市火车站40公里，距襄阳机场、襄阳火车站、襄阳余家湖码头50公里，0.4小时可到省域副中心城市襄阳，3小时可到省会城市武汉，距西安512公里，距郑州400余公里。即将建设宜城市—南漳武安镇—南漳县城货运铁路，配套武安镇磷化工业园。

经济概况

南漳已发展成为农业基础稳定，工业初具规模，商贸流通活跃，社会事业进步，城乡面貌改善，人民生活提高，并步入快速发展的山区中等强县。南漳县域经济快速崛起，2012在全省县域经济综合考核排名32位；全县实现地区生产总值110亿元，完成全社会固定资产投资100亿元，实现地方一般预算收入5.7亿元，实现社会消费品零售总额50亿元。实现城镇居民人均可支配收入13000元。

房地产概况

随着南漳县经济逐步的发展，人民生活水平大幅度提高，周边乡镇居民纷纷进入县城购置房产，东方曼哈顿、怡德家园、明泰华府、龙鹏世纪城等周边楼盘在建。特别是襄阳市已明确提出把南漳县纳入襄阳市主城区一体化发展，定位为襄阳市休闲旅游功能区，将修建从襄阳主城区到南漳县城二十分钟的快速通道，对南漳房地产发展提供了良好机遇和广阔的空间。目前县城内住宅均价约为2300-2600元/㎡，高端小区最高可达到3000--3300元/㎡，商铺可达到15000元/㎡。去年城北新区商住开发平均地价大概120万/亩。南漳房地产市场开发量虽大，但同质化竞争严重，低品质不规范小区较多。高品质楼盘在南漳市场需求旺盛，项目西边龙鹏世纪城(均价3100)只属标准化小区，但3号楼（170多套）开盘当天销售150套，7号楼也是预定十分多。高品质小区在南漳是十分有市场的。

二、城东旧城改造项目（185746.97㎡，278.62亩）

基本情况：城东旧改造项目地块位于环城东路（建中）以西，丹阳大道以南，凤凰大道以北。305省道至水镜大道交汇处。该标的地处政府人民检察院旁，位置优越，三面临路，交通便利。未来县政府将搬至标的西北角，县医院将搬至标的正北方，西侧100米处正在建设襄阳一流的标准化九年制义务教育学校，距标的以东300米在建国家级标准的南漳县客运站，在建县文化中心位于标的以西。麻竹高速南漳出口位于地块以西约500米。

总面积约185746.67㎡（278.62亩），其中，安置小区占地40亩（容积率：3.2），整理后可出让商住用地为238.62亩，容积率≤2.6。

一、城东旧城改造土地开发融资权总价15987.54万元（合约67万/亩）。其中包含两个部分：

（一）土地收储费用（货币支付）：需要约2387.54万元（拆迁、安置、平整、补偿、电力线路迁移、报批）等费用，若项目拆迁资金不足，缺口部分经双方协商，由甲方向融资权竞得人借款，甲方承诺按人民银行同期贷款利率上浮40%还本付息。

（二）基础设施建设投资（实物投资）：共约1.36亿元，其中包含：还建房及道路：40亩还建小区(16层电梯房)，容积率：3.2,建筑面积约8.5万平米；

二、成本及收益

（一）通过改造和还建，后期实际可出让国有土地的面积为238.62亩，折算成本约67万元/亩，楼面地价386元/平方米（容积率2.6）。

地块优势(亮点)

1．地块位于城北新区规划范围内；

2．该地块三面环路，地块升值潜力巨大，商业投资开发价值很高；

3．地块的西北边为规划的新县政府用地，西侧是规划在建的文化中心和城北标准化学校；

4．地块东南角距离地块约1公里规划建设一个国家二级客运站，地块北边临界处为规划新建县人民医院（三甲）；

5．地块闹中取静，商业氛围浓厚，未来是南漳县的城市与行政中心，极具开发价值。

政府政策与要求

1．对行政事业性收费方面给出的优惠政策，实行一费制打包（150元/㎡）。

     2.对于地块的整体设计规划交由投资商设计规划（土地规划条件允许范围内），提交规划设计方案经审核通过后方可实施，极大的增加了开发商的自主权。

 3.小区建成后将呈现”六个一”特点

南漳县第一家低容积率高品质的商住宅小区（容积率2.6）。

南漳县第一家最大的旧城改造项目，政府将给予高度重视。

南漳县城北新区交通最好的住宅小区。

南漳县第一家拥有小区内公园的高档社区

南漳县绿化最好的高品质社区。